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　　在不确定性成为常态的市场环境下，“好房子”的价值不再局限于地段论的单维度，而是进化为产品力、品牌力、配套兑现力与资源稀缺性的多维复合体。顶尖产品呈现“超级热销”现象，番禺区的绿城·玉海棠以高达98.6%的指数一骑绝尘，几近清盘；海珠区的越秀珠实城发江湾和樾、番禺区的龙湖亚伦央璟颂等项目指数均超过90%，位居去化前列。保利旗下多个高端项目表现不俗，保利玥玺湾首开破百亿，保利天奕、保利天曜等也持续热销，印证了品牌房企的市场号召力。

　　从区域维度看，中心四区（天河、海珠、荔湾、越秀）价值稳固，占据绝对主导。天河区以15个项目、近万套的已售量，展现了其经济第一强区的购买力；海珠区凭借琶洲、广州塔等规划利好和滨江资源，成为改善客群聚集地。东部的黄埔呈现内部剧烈分化，科学城、老黄埔等成熟板块优质项目去化顺畅，而部分远离产业核心的板块则面临压力。南部的番禺、南沙表现不一，番禺凭借成熟居住区和便捷交通成为中心区外溢需求的首要承接者，南沙则仍在调整期。北部的白云及部分远郊板块亟待破局，尽管有个别亮点项目，但整体仍需更强力的规划利好和产业导入来激活需求。

　　具体到各区域，天河区总体新货超3500套，同比增长11%，超8成新货集中在奥体广氮板块，300万~800万元市场份额将大幅提升，同时豪宅项目持续热销。海珠区“供货紧缺”局面进一步加剧，约5成新货集中在500万~800万元总价段。荔湾区总体新货约3500套，集中在花地湾和白鹅潭核心区，聚龙湾有望成为2026年新热板块。白云区新货约3700套，主要集中在“石井-白云湖板块”和“嘉禾望岗板块”，总价段集中在200万-500万元，全新项目与传统热盘均有新货补充，竞争压力也将加大。

　　刘根生在提案中表示，地铁TOD模式作为集聚有效投资的重要抓手，具备多重优势。首先，经济效应显著，TOD周边土地相对溢价可达20%—30%，单个TOD街区可创造0.5万至1.5万个就业岗位，综合年化回报率约8%—15%，且在经济下行时抗风险能力较强。其次，能有效推动城市更新，通过TOD综合开发可盘活存量低效用地，完善区域配套，提升城市功能。此外，TOD开发还能促进产城融合，实现居住、商业、办公、交通等业态的有机融合，提升居民生活品质。

　　针对广州TOD开发的现状，刘根生提出了三点建议。一是加强顶层设计，制定全市统一的TOD开发规划标准，明确各区域TOD的功能定位与发展方向，避免重复建设与恶性竞争。二是创新开发模式，鼓励央企、国企参与TOD开发，通过市场化运作引入社会资本，形成多元化的投资格局，同时加强对开发企业的监管，确保项目品质与交付保障。三是完善配套体系，在TOD项目规划中优先配套教育、医疗、商业、休闲等公共服务设施，提升项目的综合竞争力，同时优化交通接驳，实现地铁与地面交通的无缝衔接，提升通勤效率。